www.peluangproperti.com

Kota Tangerang saat ini merupakan kota yang memiliki kawasan dengan pertumbuhan properti paling subur di Jabodetabek. Tangerang Raya dibagi menjadi 2 (dua) wilayah yaitu Tangerang Kota  dan Tangerang Selatan. Banyak pembangunan yang sedang dilakukan di kota Tangerang, bukan hanya pada pembangunan perumahan saja tetapi pembangunan untuk ruko-ruko pun menjamur disana.

Di kawasan Serpong tepatnya di  Gading Serpong dan BSD City merupakan kawasan yang sangat marak pembangunan ruko. Ruko-ruko yang dibangun di kawasan tersebut tidak hanya berjumlah puluhan tetapi ada ribuan ruko yang telah rampung dibangun, sampai saat ini pun  pengembang masih terus memasarkan produk-produk baru tersebut.

Kebanyakan ruko yang dibeli oleh konsumen adalah untuk investasi, hal  ini bisa dilihat meskipun telah lama jadi namun yang buka untuk usaha atau kantor jumlahnya sangat sedikit.

Beberapa broker di kawasan Serpong menjelaskan bahwa untuk menjual kembali ruko-ruko itu di pasar seken itu bukanlah suatu hal yang gampang.  Disamping jumlahnya yang relatif banyak, harganya juga melambung. Misalnya harga ruko tiga lantai di Gading Serpong rata-rata ditawarkan Rp 3 sampai 4 miliar per unit. Ruko tiga lantai di pasar seken dengan tipe 200/67 ditawarkan seharga Rp 4 miliar. Begitu pula dengan ruko Alicante tipe 202/68 ditawarkan seharga Rp 3,6 miliar, sedangkan ruko Sevenseas dengan tipe 202/76 ditawarkan seharga  Rp3,1 miliar.

Dalam hal ini hukum supply & demand tidak dapat dihindari. Mengapa demikian? sebab jumlahnya sangat membludak sedangkan harga sewanya cenderung turun.

Ruko seharga Rp 3,1 – 3,6 miliar harga sewanya hanya sekitar Rp 60 – 70 juta per tahun. Dalam hal ini yield atau pendapatan sewanya tidak lebih dari 2 persen. Padahal untuk properti komersial seperti ruko harga sewanya berkisar 4-5 persen. Dengan demikian, untuk ruko seharga Rp3,1 miliar sewanya seharusnya sebesar Rp120 – 155 juta per tahun. Jika pendapatannya kurang dari angka tersebut, maka menurut  seorang mantan petinggi perusahaan properti di Serpong mengatakan hal ini yang menjadi penyebabnya disamping suplainya terlampau banyak dan harganya juga terlalu melambung. Artinya apabila harga sewanya hanya Rp60 juta maka  harga rukonya seharusnya tidak boleh lebih dari Rp3 miliar, namun harus  kurang dari Rp 2 miliar.

Meskipun tidak sejeblok Gading Serpong pendapatan ruko di kawasan Bintaro, Pondok Aren, Tangerang Selatan, juga terbilang sangat rendah. Hal ini ditandai dari harga ruko di kawasan Bintaro yang di nilai telah terlampau tinggi. Jumlah ruko di kawasan Bintaro tidak sebanyak jumlah ruko di kawasan Serpong sehingga pendapatannya seharusnya bias lebih tinggi. Misalnya harga  ruko tiga lantai dengan ukuran 218 m2 di Emerald Avenue harga yang ditawarkan sebesar  Rp5,5 miliar, harga di pasaran tarif  sewanya Rp160 juta per tahun dalam hal ini kurang dari 3%. Seharusnya apabila patokan pendapatannya 4 -5 persen maka harga sewa seharusnya Rp220 juta per tahun. Oler karena itu dengan tarif sewa Rp160 juta maka harga wajar

Menurut para broker di kawasan tersebut  untuk mendapatkan yield atau harga jual lebih bagus maka pemilik ruko harus lebih bersabar. Untuk kawasan Gading Serpong memerlukan waktu 2 – 3 tahun lagi menunggu kawasannya lebih hidup. Dampak dari hal ini adalah  investasinya idle menjadi lebih lama, sehingga jika dirata-rata keuntungan investasinya menjadi sangat kecil.

Sumber: housingestate