www.peluangproperti.com

Peningkatan pembangunan di kawasan TB Simatupang akan menjadi bumerang bila tidak diantisipasi sedini mungkin oleh Pemprov DKI Jakarta sebagai pengendali perizinan. Perkiraan beban jalan yang tak bisa menampung kendaraan akan menyebabkan terkoreksinya harga tanah. Demikian dikemukakan Ali Tranghanda, Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW),  dalam siaran pers di Jakarta, Sabtu (29/3/2014).

Dengan penataan yang baik, lanjut Ali, koridor TB Simatupang akan tetap dapat tumbuh menjadi central business district (CBD) sekunder yang mungkin akan bersama-sama dengan berkembangnya sentra primer Jakarta Barat.

Ali mengatakan, wilayah TB Simatupang dalam setahun terakhir telah menjadi incaran para pelaku bisnis properti. Posisinya yang relatif dekat dengan Pondok Indah serta memadainya aksesibilitas tol menjadikan wilayah ini strategis.

Dalam dua tahun ke depan, Ali menambahkan, diperkirakan akan muncul 16 proyek baru dengan total luas lebih kurang 200.000 m2.

"Pamor TB Simatupang bersinar diperkirakan karena belum ada lagi wilayah-wilayah lain yang dapat menjadi pemekaran dari CBD Jakarta. Sentra Primer Jakarta Barat pun belum menunjukkan perkembangan yang signifikan, meskipun secara lokasi tidak kalah dengan TB Simatupang," kata Ali.

Akses jalan tol menjadi faktor utama berkembangnya TB Simatupang, namun tidak disertai dengan kondisi ebar jalan di jalan arterinya. Dengan semakin menumpuknya gedung perkantoran dan apartemen di sini, maka dikhawatirkan beban jalan menjadi tidak memadai, belum lagi banyaknya penyempitan jalur jalan di beberapa titik. Saat ini saja telah terjadi kemacetan.

Pergerakan harga tanah di TB Simatupang pun pesat. Saat ini harga tanah bervariasi antara Rp. 25 – 45 juta/m2. Kenaikan harga tanah saat ini menjadi terlalu tinggi mengingat sebenarnya wilayah TB Simatupang merupakan wilayah resapan dengan KDB (Koefisien Dasar Bangunan) rendah antara 20% atau paling tinggi 40%.

"Dengan harga yang tinggi menjadikan investasi disini harus diwaspadai, karena harga akan menjadi terlalu tinggi. Pemprov DKI Jakarta pun seharusnya lebih ketat dalam memberikan izin karena berkaitan dengan daerah resapan. Karena disinyalir ada beberapa gedung di sana yang melewati batas KDB yang ada," ujar Ali.

Pendapat yang sama pun disampaikan oleh Nanda Widya, Presiden Direktur PT Metropolitan Land Tbk, beberapa waktu lalu.

Menurutnya, kondisi pasokan berlebih (over supply) bakal menghantui koridor Simatupang yang digadang-gadang sebagai Central Business District (CBD) baru Jakarta. Selain itu, semakin akutnya kondisi kemacetan lalu lintas memperkuat sinyalemen bahwa perkantoran di Simatupang akan mengalami koreksi harga.

Menurut dia, koreksi harga dipicu oleh pasokan ruang kantor yang melebihi permintaan. Selain itu, kondisi dan daya dukung lingkungan dengan kapasitas terbatas, khususnya infrastruktur jalan dan aksesibilitas, ikut memperkuat alasan koridor Simatupang bakal mengalami kejenuhan.

"Ujung-ujungnya akan terjadi koreksi harga. Saat ini saja, pertumbuhan harga perkantoran baru di koridor tersebut mulai melambat, tidak setinggi dua atau tiga tahun lalu. Banyaknya proyek yang dikembangkan ikut memicu perlambatan pertumbuhan harga," kata Nanda.

Hal yang sama, lanjut Nanda, juga pernah terjadi di CBD Jakarta, yaitu saat pembangunan kantor baru sedang gencar-gencarnya. Di sisi lain, tingkat permintaan sudah melewati masa puncak. Permintaaan kian jenuh.

"Wisma Metropolitan mengalami koreksi harga berkali-kali. Saat krisis 1997/1998, krisis 2008, rupiah anjlok, dan saat kondisi pasokan lebih besar ketimbang permintaan. Selain itu, Ariobimo Sentral yang kami tempati sebagai kantor pusat Metland juga sekarang turun harga, sekitar Rp 200.000  per meter persegi. Ini terjadi, karena ada banyak perkantoran baru yang dikembangkan sekarang," ujar Nanda.

Area konservasi
Hal tersebut menjadi pembahasan utama Bernardus Djonoputro, Ketua Umum Ikatan Ahli Perencanaan Indonesia (IAP), pada RICS ASEAN Real Estate and Infrastructure Summit di Jakarta, Selasa (25/2/2014) lalu.

Menurut Bernardus, masifnya pembangunan properti komersial di koridor Simatupang merupakan rapor merah Pemerintah Provinsi DKI Jakarta yang tak bisa mengendalikan tata ruang wilayahnya

"Mereka tidak sanggup mencegah konversi lahan hijau di sana sebagai area konservasi. Akhirnya jalan pintas ditempuh, yakni melakukan pemutihan lahan dari sebelumnya area konservasi air menjadi kawasan komersial," ungkap Bernardus.

Aksi pemutihan lahan tersebut kemudian membuat koridor ini berubah wajah menjadi pusat pertumbuhan properti komersial baru. Berdasarkan data Colliers International Indonesia, hingga 2016 mendatang setidaknya terdapat 33 gedung perkantoran akan berdiri di sini. Adapun dari 33 gedung tersebut, 20 gedung tersebut meliputi Aneka Tambang 2, Talavera Suite, The CEO, Beltway Office Park Tower 3, GKM Tower, Manhattan Square Tower 1, Palma Tower, 18 Office Park, Plaza Oleos, Graha MRA, Metropolitan Tower, South Quarter 1, AD Premier, Naras Tower, South Quarter 2, South Quarter 3, Manhattan Square Towerm2, Beltway Office Park Tower 4, Signum North Tower, dan Manhattan Square Tower 3.

Padahal, lanjut dia, alihfungsi lahan sangat berpengaruh terhadap daya dukung lingkungan. Saat ini, harga sewa ruang perkantoran Simatupang mencapai sekitar Rp 150.000-Rp 250.000 per meter persegi. Sedangkan harga jual dipatok pada angka Rp 24 juta hingga Rp 35 juta per meter persegi.

Saat ini, kawasan selatan Jakarta itu sudah dialokasikan untuk permukiman. Dengan perubahan peruntukkan tersebut, kualitas lingkungan di kawasan ini terus merosot. Berkurangnya debit air tanah, kemacetan parah, buruknya kualitas udara adalah dampak langsung dari pengembangan sporadis di wilayah ini.

Editor    : Latief
Sumber : Kompas