www.peluangproperti.com

Sudah tiba saatnya bagi Bekasi bertransformasi menjadi metropolitan baru. Kawasan ini harus menjadi tujuan akhir, tidak lagi sekadar menjadi "tempat tidur", setelah Jakarta menjadi destinasi utama harian.Pasalnya, selama ini dinamika Bekasi sangat dipengaruhi dinamika Jakarta. Celakanya, dinamika di Bekasi sama sekali tidak direncanakan dengan baik dan matang. Motivasi membangun Bekasi pun sudah jauh bergeser.

Demikian pendapat pengamat perkotaan yang juga akademisi dari Universitas Trisakti, Yayat Supriatna, Sabtu (22/2/2014).

"Sebagai kawasan yang terkena dampak dinamika Jakarta yang tidak terencana, Bekasi harus segera berubah sebelum kadung tertimbun banyak masalah," ujarnya.

Nantinya, bila sudah berubah, sebagai metropolitan baru, pihak pengelolanya juga harus bekerja sama dengan para pemangku kepentingan di daerah tersebut. Jangan sampai, para pengelola mempertahankan etos kerja yang sekarang.

Yayat bercerita, Bekasi sejatinya memiliki tanah berkualitas baik dan karakter dataran rendah yang mendukung. Itulah mengapa, sejak awal Bekasi direncanakan sebagai lumbung padi nasional. Hingga kini, kita pun masih bisa menemukan bekas saluran irigasi yang kemudian justru digunakan sebagai saluran drainase seiring dengan pertumbuhan jumlah permukiman.

Pada masa-masa awal pembangunan, Bekasi tumbuh tanpa rencana. Penduduknya menyebar dalam pola urban sprawl. Daerah yang semula ingin dijadikan sebagai lumbung padi justru  berkembang sebagai hunian padat. Ketika curah hujan dan debit air sungai tinggi, daerah ini mudah terendam.

Karena tidak terencana itulah kemudian pertumbuhan Bekasi lebih mengarah kepada dormitory town atau kota asrama. Penduduknya hanya berada di kawasan ini untuk tidur, sementara kegiatan dan orientasi harianny berpusat di Jakarta.

"Perkembangan Bekasi sangat pesat. Seluruh kawasan telah berubah menjadi hunian, menggerus ruang terbuka hijau. Akibatnya, Bekasi berkembang tanpa kendali. Tata ruang tidak jelas. Pembangunan terjadi mengikuti tren dan arah investasi pengembang serta pemilik modal. Semua berlomba membangun di mulut pintu tol. Bagaimana tidak macet?," ungkapnya.

Lantas, bagaimana membuat Bekasi menjadi metropolitan baru?

Menurut Yayat, wilayah timur Jakarta kini sudah mengalami kesulitan. Masalah klasik yang harus mereka selesaikan pasti berhubungan dengan kepadatan penduduk, bencana banjir, dan kemacetan. Jika ingin menata Bekasi, mau tidak mau harus membangun secara vertikal. Kemudian, membangun pula sistem transportasinya.

"Letak stasiun tidak berada pada jalur utama. Penataan stasiun Bekasi harus terintegrasi dengan angkuta umumnya," ujar Yayat. Selama ini, pengaturan transportasi umum justru lebih mengarahkan penduduk pada penggunaan kendaraan pribadi dan jalan tol.

Untuk itu, tidak hanya sekadar berencana, Bekasi perlu mengambil langkah tegas. Kota ini bisa cepat berkembang jika pembangunan dan keuntungannya berpusat di kota tersebut. Keuntungan serta penarikan pajak dari perusahaan-perusahaan yang membuka pabriknya di Bekasi seharusnya bisa digunakan untuk membangun, bukan "lari" ke Jakarta, semata-mata karena letak alamat kantor pusat perusahaan berada di sana.

Tinggal dan bekerja di Bekasi
Yayat mengakui bahwa pesona Bekasi tidak semenarik Puncak atau Bogor. Namun, dengan sedikit kreativitas, sebenarnya Bekasi bisa membuat citra dan daya tarik baru. Alasan pertama yang membuat orang-orang tinggal di Bekasi dan bekerja di Jakarta, yaitu kedekatan. Alasan ini juga bisa digunakan untuk membuat penduduk tetap tinggal dan bekerja di Bekasi.

Intensitas dan frekuensi ulang alik masyarakat (komuter) yang bekerja di Jakarta dan tinggal di Bekasi kian bertambah. Pasalnya, banyak yang memilih kawasan ini sebagai tempat tinggal, baik di apartemen maupun rumah tapak. Terlebih properti-properti yang ditawarkan memiliki gimmick menarik seperti harga kompetitif, dekat dengan stasiun kereta, terminal bis, atau akses tol, serta "bebas banjir".

Di kawasan ini hingga ke arah timur (Cikarang), setidaknya terdapat sepuluh perumahan besar skala kota. Di antaranya Kemang Pratama, Grand Galaxy, Summarecon Bekasi, Kota Harapan Indah, Grand Wisata, Jababeka, Lippo Cikarang, dan Kota Deltamas.

Sementara sebagian besar lainnya merupakan perumahan skala menengah dan kecil yang menawarkan harga dengan rentang variatif mulai dari Rp 200 jutaan hingga Rp 500 juta per unit.

Properti lainnya yang diincar dan menjadi instrumen kebutuhan serta investasi baru adalah apartemen. Bekasi bakal disesaki sekitar 18.128 unit dari 16 proyek apartemen dari berbagai pengembang. Kisaran harganya Rp 200 juta hingga Rp 700 juta per unit.

Yayat mencontohkan, ketika sarana transportasi publik sudah saling terintegrasi, kemudian perusahaan-perusahaan industri menempatkan kantor pusatnya di lokasi yang sama dengan pabrik, akan ada lebih banyak orang tinggal di Bekasi, baik siang maupun malam.

Potensi bisnis
Bagi pengembang, padatnya Bekasi, ternyata justru merupakan berkah. Alih-alih masalah, populasi banyak sama halnya dengan potensi pasar. Ini sekaligus juga dianggap sebagai peluang usaha dan bisnis pengembangan properti.

Komisaris ISPI Group Preadi Ekarto mengungkapkan, setiap akhir pekan, khususnya mulai Jumat malam, akses masuk dan keluar Bekasi Timur sangat padat. Penduduk setempat bisa "terjebak" lama di dalam kawasan tersebut.

Hal ini menciptakan peluang usaha. Dengan sulitnya akses menuju pusat kota pada waktu-waktu tertentu, menurutnya penduduk Bekasi Timur akan membutuhkan pusat ritel dan hiburan mandiri.

Sebagai catatan, Bekasi sebenarnya sudah memiliki cukup banyak pusat perbelanjaan. Menurut laporan, hingga 2016 nanti Kota Bekasi akan memiliki 20 pusat perbelanjaan modern.

Yayat mengungkapkan bahwa semua orang, termasuk penduduk Bekasi, membutuhkan variasi. Tidak hanya pusat perbelanjaan, mereka juga butuh pusat rekreasi baru.

"Bekasi memang harus menambah pusat rekreasi baru. Bekasi itu sebetulnya sebagai daerah wisata tidak semenarik Puncak, kecuali bisa menarik pengunjung dengan hal baru," ujarnya

Siapkah Bekasi?

Seorang penduduk Bekasi Timur, Sonang, mengaku bahwa tempat tinggalnya kini tidak hanya semakin padat, namun juga macet, dan berpotensi terkena banjir setiap hujan turun.

"Macet, banjir juga. Bendungan yang di Bekasi tidak dibuka kemarin. Dampaknya, perumahan tenggelam. Kalau dibuka, mal-mal di Bekasi akan banjir," ujarnya, Sabtu (22/2/2014).

Sonang hanya satu potret dari jutaan penduduk Bekasi lainnya. Menurut data Dinas Kependudukan dan Catatan Sipil Kota Bekasi, pada 2011 kota tersebut dihuni oleh 2.447.930 penduduk. Jumlah ini tersebar dalam 12 kecamatan, dengan jumlah penduduk terbanyak menempati Kecamatan Bekasi Utara (332.040 penduduk), Pondokgede (298.737 penduduk), Bekasi Barat (286.135 penduduk), dan Bekasi Timur (256.592 penduduk).  Jumlah ini pun belum termasuk penduduk yang tinggal sementara.

Berdasarkan perbandingan luas wilayah dan banyaknya jumlah penduduk, data menyebutkan bahwa Bekasi Timur merupakan wilayah terpadat dengan 19.020 penduduk/km2. Disusul Pondokgede sebanyak 18.338 penduduk/km2, dan Bekasi Utara dipadati 16.897 penduduk/km2. Ketiganya merupakan daerah terpadat di Bekasi.

"Kalau Bekasi bisa ditata, sangat menarik," ujar Yayat.

Yayat juga membayangkan, ketika Bekasi sudah penuh dengan berbagai fasilitas, makin lama penduduk Bekasi juga akan enggan melakukan perjalanan ulang alik menuju Jakarta tiap hari. Terlebih, jumlah gaji dan UMP di Bekasi tidak jauh berbeda dari Jakarta.

"Buat apa kerja dan bersosialisasi di Jakarta?" tutupnya.

Editor    : Hilda B Alexander
Sumber : Kompas