www.peluangproperti.com

Isu seputar surat edaran Bank Indonesia (BI) No. 15/40/DKMP yang diterbitkan pada 24 September 2013 dan berlaku sejak 30 September 2013 mengenai Penerapan Manajemen Risiko pada Bank yang melakukan Pemberian Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, Kredit atau Pembiayaan Konsumsi Beragun Properti, dan Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor, mewarnai sektor properti Indonesia.

Sebagian pihak memandang isi surat edaran ini mampu menghambat kinerja pengembang, bahkan meluluhlantakkan usahanya.

Di sisi lain, ada pendapat yang justru menganggap aturan ini mampu melindungi konsumen, khususnya isi surat edaran BI No. 15/40/DKMP Huruf F Angka 2. Butir tersebut berbunyi "Bank hanya dapat memberikan fasilitas KPP atau KPP iB jika properti yang dijadikan agunan telah tersedia secara utuh, yaitu telah terlihat wujud fisiknya sesuai yang diperjanjikan dan siap diserahterimakan."

Memberatkan pengembang
Pengamat properti dari Indonesia Property Watch Ali Tranghanda menuturkan, ketentuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) inden pada rumah kedua tersebut tidak dipungkiri lagi bakal memberatkan pengembang properti. Hal ini terutama akan berdampak kepada pengembang yang membangun rumah dalam jumlah banyak.

Ketua DPP Real Estat Indonesia (REI) 2010-2013, Setyo Maharso menghitung, ada sekitar 60 persen dari 3.000 anggota REI yang akan berhenti membangun rumah apabila aturan KPR inden tetap diberlakukan.

Menurut pengembang, aturan ini berpotensi mematikan bisnis mereka. Setyo menyatakan, bila BI kembali melakukan pengetatan, maka  tujuan semula untuk mengerem laju pertumbuhan properti malah kontraproduktif.

Apalagi selama ini transaksi didominasi melalui KPR. Para pengembang sudah dipukul oleh kenaikan harga bahan bangunan, upah tukang, pajak, dan biaya lain.

"Tentu, kami tidak ingin ini terjadi, namun kalau pengembang berhenti membangun rumah, kami perkirakan sebanyak 180.000 orang akan kehilangan pekerjaan," ujar Setyo.

KPR Inden substituen Kredit Konstruksi
Pengembang bereaksi cukup keras lantaran selama ini mereka memanfaatkan KPR Inden para konsumen untuk mendanai pembangunan properti. Pasalnya, sejak 1998, Kredit Konstruksi sudah tidak lagi tersedia, kecuali untuk rumah bersubsidi.

"Kalau BI mau mengeluarkan KPR Inden, tolong berikan Kredit Konstruksi. Selama ini BTN memberikan, itu pun dalam jumlah kecil," ujar Setyo dalam kesempatan yang sama.

Meski dimanfaatkan sebagai pengganti kredit konstruksi, KPR Inden ternyata lebih aman. Setidaknya, begitulah menurut para pengembang.

"Jika saya sebagai bank, tentu lebih aman menyalurkan kredit di KPR inden (rumah belum jadi) daripada menyalurkan kredit konstruksi berjumlah besar ke pengembang. Karena dengan KPR inden penyalurannya ke konsumen jumlahnya akan banyak. Artinya, risiko kredit dibagi, tapi kalau kredit konstruksi kan risikonya hanya ke satu pengembang saja," terang Setyo.

Selain itu, jika rencana pemberlakuannya hanya untuk pembelian rumah kedua dan seterusnya yang dilakukan secara inden, lanjut Setyo, saat ini belum jelas definisi rumah kedua dan seterusnya seperti apa.

Sementara itu, hal berbeda diungkapkan Direktur Utama Bank Tabungan Negara (BTN) Maryono. Di mata perbankan, kredit konstruksi dan KPR inden tidak memiliki perbedaan berarti.

"KPR inden itu memang harus ada pengaturan lebih rinci. Kalau dihitung secara proporsional pembangunan berdirinya, sebenarnya risikonya sama dengan kredit konstruksi. Malah, dari sisi perbankan itu lebih mudah karena itu masih sebagian ditanggung pembelinya. Tanahnya sudah jadi, jadi kita atur lagi," ujar Maryono di sela Rapat Kerja Daerah REI 2013 di Jakarta.

Kendati tidak berbeda, KPR inden bisa dikecualikan dengan porsi pencairan 100 persen. Sementara kredit konstruksi punya risiko lebih besar dari KPR inden. Kalau penarikannya secara proporsional sesuai progres pembangunannya, sama saja.

Berpihak pada konsumen?
Berbagai reaksi berbeda juga muncul menanggapi surat edaran ini. Di tengah suara sumbang para pengembang, Direktur Utama PT Jababeka Setyono Djuandi Darmono masih menemui sisi positif dari aturan tersebut. Menurutnya, aturan ini mampu mencegah penggelembungan (bubble) harga rumah.

"Ada bagusnya, itu untuk mencegah para spekulan, mencegah bubble," ujar Darmono pada Rapat Kerja Daerah DPD REI DKI Jakarta di Jakarta.

Sederhananya, BI ingin agar masyarakat tidak "digantungkan" oleh pengembang. Properti yang dijadikan agunan harus sudah tersedia. Sayangnya, pemenuhahan pasokan tidak semudah itu.

Darmono juga menekankan, BI seharusnya memikirkan pengembang yang bersih, dan mengecualikannya dari aturan tersebut. Pengecualian itu diberikan untuk para pengembang yang benar.

"Semangatnya untuk menambah jumlah perumahan. Kalau pasokan kurang, permintaan tinggi, harga naik. Kalau rumah dibangun lebih banyak, harga turun. Kalau pembangunannya tersendat, akhirnya beli rumah jadi lebih mahal. (Aturan) itu bagus, tapi semestinya tidak disamaratakan. Satu terlambat, dihukum semua. Apakah pengembang yang bagus terkena juga?," ujarnya.

Aturan dianggap belum jelas
Aturan ini harus dibaca dan ditanggapi dengan lebih cermat. Menurut Setyo, ada ketidakjelasan dalam aturan tersebut. "Karena surat edaran kurang rinci, jadi kami tidak bisa mengerti dengan baik. Kalau surat edaran ini nanti tidak bisa dijalankan dengan baik, enam bulan ke depan kami akan menghadapi masa-masa krisis," ujar Setyo.

Sebenarnya, ada pengecualian untuk aturan tersebut. Dalam SE BI Huruf F Angka 3 disebutkan bahwa "Ketentuan sebagaimana dimaksud dalam angka 2 dikecualikan untuk pemberian fasilitas KPP atau KPP iB yang memenuhi persyaratan."

Adapun, persyaratannya dipecah kembali dalam empat poin, yang intinya KPR untuk rumah pertama, pengembang membuat perjanjian dengan bank berisi kesanggupan menyelesaikan properti, adanya jaminan dari pengembang pada bank atas perjanjian tersebut, pencairan KPR dilakukan bertahap sesuai perkembangan pembangunan properti.

Editor    : Hilda B Alexander
Sumber : Kompas